税金・特例
老人ホーム入居後の親の家を売却するとき、3,000万円控除の条件と期限（生前・相続後）
この記事の結論
- 親が生きているうちに親が売る（マイホームの特例）：期限は、住まなくなった年から3年後の年の12月31日まで。売って出た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。
- 亡くなったあとに相続した人が売る（空き家の特例）：期限は、相続から3年後の年の12月31日まで。ただし特例そのものは2027年12月31日までの売却が対象です。条件は、家に住まなくなる直前に要介護・要支援の認定を受けていた、入所後に家を貸していない、昭和56年5月31日以前の建築 などです。
- どちらも、親子・夫婦など身内に売る場合は使えず、確定申告が必要です。
親が生きているうちに売る：マイホームの特例
親が老人ホームなどに入ったあとも、家の名義が親なら、売るのは親です。使えるのは親の「マイホームを売ったときの特例」で、施設に入って住まなくなった家も、期限までに売れば対象になります。
| 売る期限 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（2025年に住まなくなったなら2028年12月31日） |
|---|---|
| 住まなくなった後の使い方 | どのような用途に使っていてもかまいません（人に貸していても対象） |
| 家を取り壊して売る場合 | 取り壊してから1年以内に売買契約をして、上の期限までに売ること。取り壊してから契約までの間、駐車場などほかの用途に使わないこと |
| 売る相手 | 親子・夫婦・生計を一にする親族など「特別の関係がある人」に売る場合は使えません |
| そのほか | 売った年の前年・前々年にこの特例を、売った年・前年・前々年にマイホームの買換えなどの特例を使っていないこと など |
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等） 資料を見る
亡くなったあとに売る：空き家の特例（老人ホームに入っていた場合）
親が亡くなり、家を相続した人が売る場合は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。亡くなる直前に親が老人ホームなどに入っていても、次の条件をすべて満たせば、入所前に住んでいた家が対象になります。
| 入所の理由 | 家に住まなくなる直前に、要介護・要支援の認定を受けていたこと（厚生労働大臣が定める基準に当てはまる65歳以上の人＝事業対象者や、障害支援区分の認定を受けていた場合を含む）。入院を経て施設に入った場合の扱いは、国税庁のページに書かれていないため税務署で確かめてください |
|---|---|
| 入所先 | 特別養護老人ホーム・介護老人保健施設・介護医療院・有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・認知症グループホーム・養護老人ホーム・軽費老人ホーム・障害者支援施設など |
| 入所後の家 | 亡くなるまで荷物の保管などに使い続け、人に貸したり、親以外が住んだり、事業に使ったりしていないこと |
| 入所前の家 | 親以外に住んでいた人がいないこと／昭和56年5月31日以前に建てられたこと／分譲マンションなど区分所有建物登記がある建物ではないこと |
出典：国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」（令和8年4月1日現在法令等） 資料を見る／事業対象者：厚生労働省「介護予防・日常生活支援総合事業の適切かつ有効な実施を図るための指針」 資料を見る
そのうえで、空き家の特例そのものの条件があります。
| 売る期限 | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。ただし特例の対象は2027年12月31日までの売却 |
|---|---|
| 売り方 | 耐震基準を満たした家を売る／家を取り壊して土地で売る（取り壊してから売るまで、土地に建物などを建てない）／売ったあと、翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しがされる |
| 相続後の使い方 | 相続から売るまで、人に貸したり、住んだり、事業に使ったりしていないこと |
| 売った金額 | 1億円以下（ほかの相続人が売った分も合わせて判定） |
| 控除の上限 | 3,000万円（家を相続した人が3人以上なら2,000万円） |
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等） 資料を見る
生前に売るか、相続後に売るかで変わること
| 生前（マイホームの特例） | 相続後（空き家の特例） | |
|---|---|---|
| 売る人 | 親 | 家を相続した人 |
| 期限の数え始め | 住まなくなった年 | 相続があった年（特例は2027年12月31日まで） |
| 建てた時期 | 条件なし | 昭和56年5月31日以前 |
| 住まなくなった後に貸す | 貸していても対象（取り壊した後の土地は除く） | 貸すと対象外 |
| 控除の上限 | 3,000万円 | 3,000万円（相続人3人以上は2,000万円） |
| 売る相手 | どちらも、親子・夫婦・生計を一にする親族など「特別の関係がある人」に売る場合は使えません | |
どちらが有利かは、売る金額・家を買ったときの金額・相続人の数などで変わります。迷ったときは、税務署か税理士に相談してください。
出典：国税庁 No.3302・No.3306・No.3307（上の表を並べたもの。売る相手は No.3306 の要件(7)と No.3302 の要件）
親が認知症で契約できないとき
親が生きているうちに売る場合、売るのは親です。認知症などで契約が難しいときは、成年後見人が親に代わって売ります。親が住んでいた家を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。
出典：e-Gov法令検索「民法」第859条の3 資料を見る
マイホームの特例には「住まなくなって3年後の年の12月31日まで」の期限があります。後見の手続きにも時間がかかるので、期限から逆算して、早めに家庭裁判所に相談してください。
後見の申立ての費用・期間や、家族が後見人になれるかは「親が認知症で施設に入ったあと、実家を売るには」にまとめています。
売ったあとにやること
- 相続後に売る場合は、家がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けます。必要な書類や交付までの日数は、市区町村のページで確かめてください。
- 売った年の翌年に確定申告をします。どちらの特例も、申告しないと使えません。
出典：国税庁 No.3302・No.3306
この記事は、公開されている国の資料をもとにした一般的な説明です。実際に特例が使えるか・税額がいくらになるかは、税務署か税理士に確かめてください。
