取得費がわからない実家を売るときは「売った金額の5%」｜相続した家の税金の計算と、契約書を探す価値

買ったときの金額がわからないときは「売った金額の5%」

先祖代々の土地や、買ったのが古くて金額がわからない家は、売った金額の5%を取得費にできます。実際に買った金額が5%より少ない場合も、5%にできます。

5%は「取得費の代わり」なので、5%を選ぶと、相続したときに払った登記費用（登録免許税など）は取得費に足せません（5%を選ばなければ足せます）。

一方、5%を選んでも、仲介手数料など売るためにかかった費用（譲渡費用）は別に差し引けます。

出典：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」（資料を見る）・「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（資料を見る）・「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（資料を見る）（令和8年4月1日現在法令等）

相続した家は、親が買ったときの金額と日を引き継ぎます

相続した家の取得費は、親が買ったときの代金や仲介手数料などをもとに計算します。持っていた期間も、原則として親が買った日から数えます（「限定承認」という特別な相続のしかたをした場合などは除きます）。

持っていた期間で税率が変わります。判定するのは「売った年の1月1日」時点で、5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です。売った年の6年前の12月31日以前に親が買っていれば長期です（2026年に売るなら、2020年12月31日以前）。

親が何十年も前に買った家なら、ほとんどが長期です。親が亡くなる数年前に買い替えた家などは、短期になることがあります。

出典：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（資料を見る）・「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（資料を見る）（令和8年4月1日現在法令等）／e-Gov法令検索「所得税法」第60条（資料を見る）

税金は利益の20.315%（5年以下は39.63%）

税金がかかるのは、売った金額そのものではなく利益（譲渡所得）です。給与や年金とは分けて計算します。

売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除 ＝ 税金がかかる利益

2027年分からは防衛特別所得税ができ、復興特別所得税の率が下がりますが、合わせた税率は変わりません。

譲渡費用になるのは、仲介手数料・売主が負担した印紙税・測量費・建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。修繕費や固定資産税など、持っている間にかかった費用は入りません。

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（資料を見る）・「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（資料を見る）・「No.2260 所得税の税率」（資料を見る）・「No.3255 譲渡費用となるもの」（資料を見る）・「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（資料を見る）（令和8年4月1日現在法令等。合計の税率は、これらの資料の税率から計算したもの）

計算例：2,000万円で売った場合、契約書があると約297万円の差

親が1980年（昭和55年）4月に土地1,500万円・木造の家1,200万円で買った実家を、親が亡くなったあとに相続した子が2026年5月に2,000万円で売った例です。仲介手数料などは仮に80万円としています。

家（建物）の取得費は、買った金額から古くなった分（減価償却費相当額）を引いた額です。住まいとして使っていた木造の家は1年に約2.8%（買った金額×0.9×0.031）ずつ減り、買った金額の95%まで引かれます。経過した年数は、相続した家でも親が買った日から数えます（所得税法第60条）。この例では46年たっているので、1,200万円の家は60万円になります。

土地は古くなっても減らないので、契約書で効くのは主に土地の金額です。家を買った金額だけが見つかっても、古い木造の家なら取得費はあまり増えません。

出典：国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」（資料を見る）・「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（資料を見る）（令和8年4月1日現在法令等）／e-Gov法令検索「所得税法」第60条（資料を見る）（税額は公開されている税率による概算。親が家を貸していた・事業に使っていた場合は計算が変わります）

3,000万円控除が使えるときは、5%で出した利益から差し引きます

国税庁の計算式では、取得費（5%を含む）と譲渡費用を引いた利益から、特別控除を差し引きます。控除できるのは利益の額までです。

たとえば4,000万円で売り、取得費を5%（200万円）、譲渡費用を140万円とすると、利益は3,660万円です。3,000万円を差し引くと660万円が残り、税金は約134万円になります。控除が使えなければ約744万円です。

相続した実家で使えるのは主に空き家の特例（相続から3年後の年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象。家を相続した人が3人以上なら上限は2,000万円）、親が生きているうちに親が売るならマイホームの特例です。条件と期限は、次のページと道具で確かめられます。

相続税を払った人には「相続税の取得費加算」もあります。使えるのは相続税の申告期限から3年以内の売却で、申告期限は亡くなってから10か月なので、合わせておよそ3年10か月です。ただし、空き家の特例とはどちらか一方しか使えません。どちらが有利かは家ごとに違うので、税務署か税理士に確かめてください。

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（資料を見る）・「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（資料を見る）・「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（資料を見る）・「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（資料を見る）・「No.4205 相続税の申告と納税」（資料を見る）（令和8年4月1日現在法令等。税額は公開されている税率による概算）

老人ホームに入っていた親の家の条件は「老人ホーム入居後の親の家を売却するとき、3,000万円控除の条件と期限」にまとめています。

3,000万円控除が使えるかを1分でチェック質問に答えると、使える特例・売る期限・控除の上限の目安がわかります

買ったときの金額を探す手がかり

国税庁は、申告書の書き方の中で次のものを挙げています。

• 売買契約書・領収書：取得費は、これをもとに書きます。仲介手数料の領収書があれば、それも取得費に入ります。
• 登記事項証明書：建物の建てた年月日と構造（木造など）がわかります。家の取得費の計算に使います。

土地と家をまとめて買い、契約書に内訳が書かれていないときは、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使って家の金額を出し、残りを土地とする方法が案内されています。これはまとめて買った金額がわかっている場合の分け方です。

買った金額そのものがわからないときに推計する方法は、国税庁の一般向けの資料には見当たりません（2026年10月時点）。推計した金額で申告したいときは、先に税務署か税理士に相談してください。

出典：国税庁「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた（記載例）」（資料を見る）・「建物の標準的な建築価額表」（資料を見る）

親が生きているうちに売るときは、介護保険にも響きます

親が売って利益が出ると、その年の親の所得が増えます。介護保険では、この所得を次の判定に使います。

• 売った翌年の8月から1年間の、介護サービスの自己負担の割合（1割・2割・3割）
• 売った翌年度（4月から）の介護保険料の段階

自己負担の割合と、住民税がかかる人の中での保険料の段階は、3,000万円控除などの特別控除を引いたあとの金額で判定します。ただし、住民税がかからない人（非課税）かどうかは、控除を引く前の利益で判定します。それまで住民税がかからなかった親は、控除で税金が0円になっても、翌年度の介護保険料が課税の段階に上がることがあります（「売った翌年に上がるもの・上がらないもの」）。

控除が使えず5%で計算すると利益が大きくなりやすいので、影響も大きくなります。何割になるか・保険料がいくらになるかは、年金の額や世帯、市区町村の決め方で変わるため、市区町村の介護保険の窓口で確かめてください。

一方、子どもが親を税金の扶養に入れている場合は、特別控除を引く前の金額で判定します。売った年は扶養控除が受けられなくなることがあります。

出典：e-Gov法令検索「介護保険法施行令」第22条の2・第38条（資料を見る）・「地方税法」附則第34条（資料を見る）／国税庁「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた（記載例）」（扶養控除などの判定）（資料を見る）

特別養護老人ホームなどの食費・部屋代の負担軽減への影響は「実家を売却すると負担限度額認定が外れることがあります」にまとめています。

売った翌年に確定申告をします

1. 期間は、売った年の翌年2月16日〜3月15日です。
2. 使う書類は、申告書の第一表・第二表・第三表（分離課税用）と「譲渡所得の内訳書」です。
3. 3,000万円控除や取得費加算は、申告しないと使えません。
4. 所得税の確定申告をすれば、住民税の申告はあらためて要りません。

出典：国税庁「No.2020 確定申告」（資料を見る）（令和8年4月1日現在法令等）・「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた（記載例）」（資料を見る）

この記事は、公開されている国の資料をもとにした一般的な説明です。実際の税額や、特例が使えるかは、税務署か税理士に確かめてください。