税金・特例
老人ホームの親の家も小規模宅地等の特例の対象になりうる｜要介護認定・入居後の使い方・受け継ぐ人の条件
この記事の結論
- 親が老人ホームなどに入ったまま亡くなっても、入居の前に住んでいた家の土地は、条件を満たせば「親が住んでいた土地」として扱われます。相続税の計算で330㎡までの部分の評価額を80%減らせる特例（小規模宅地等の特例）の対象になります。
- 条件は、①亡くなる直前に要介護・要支援の認定などを受けていて、法令で決まった種類の施設（特養・老健・介護医療院・有料老人ホーム・グループホーム・サ高住など）に入っていたこと、②入居後に家を家賃などをもらって貸したり、事業に使ったり、親と生計を一にしていない人が新しく住んだりしていないことです。③土地を受け継ぐ人にも条件があります。
- 住民票をどこに置いていたかは、法令と国税庁の説明に挙がっている条件に入っていません。申告では、亡くなったあとに取った親の戸籍の附票の写しや、介護保険の被保険者証の写しなどを出します。
- 土地を受け継ぐのが配偶者なら、受け継ぐ人の条件はありません。子などは主に2通りです。①亡くなる直前にその家に住んでいた親族なら、相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月）までその家に住み続け、土地を持ち続ける。②親に配偶者も、亡くなる直前にその家に住んでいた相続人もいない場合に限り、持ち家に住んでいないなどの条件をすべて満たし、申告期限まで土地を持ち続ける。
- 特例を使って相続税が0円になる場合でも、相続税の申告が必要です。原則として申告期限までに遺産分割を済ませておく必要もあります。
入居前の家の土地も「親が住んでいた土地」として扱われることがあります
小規模宅地等の特例は、亡くなった人が住んでいた家の土地などの評価額を、相続税の計算で減らす特例です。住んでいた家の土地（特定居住用宅地等）なら、330㎡までの部分の評価額が80%減ります。
例：土地の評価額が3,000万円で、面積が330㎡以下なら、相続税の計算に入れるのは600万円（3,000万円の20%）です。330㎡を超える土地は、330㎡までの部分だけが減ります。
亡くなる直前に親が住んでいたのは施設でも、次の章の条件を満たせば、入居する直前まで親が住んでいた家の土地が、この「住んでいた家の土地」に入ります。国税庁の質疑応答事例は、要介護認定を受けて特別養護老人ホームに入り、一度も退所しないまま亡くなって、家が空き家になっていた場合でも、親が住んでいた土地に当たるとしています。
条件①：亡くなる直前に要介護・要支援の認定を受けて、決まった施設に入っていた
親が次の認定などを受けていて、次の施設に入っていたことが条件です。
- 認定など：介護保険の要介護認定か要支援認定。厚生労働大臣が定める基準に当てはまる65歳以上の人（事業対象者・介護保険法施行規則第140条の62の4第2号）も含みます。障害支援区分の認定を受けて障害者支援施設などに入っていた場合も対象です
- 施設：認知症の人のグループホーム、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅
認定を受けていたかは、亡くなる直前で判断します。入居したときにはまだ認定を受けていなくても、亡くなる直前に受けていれば当たります。国税庁の質疑応答事例では、認定の申請中に亡くなり、亡くなったあとに認定された場合も、認定は申請した日にさかのぼって効力が生じるので、認定を受けていたことになるとしています。
条件②：入居後に、貸したり、別の人が新しく住んだりしていない
親が施設に入ったあとに、家が次のように使われると、この扱いは受けられません。
- 家賃などをもらって家を人に貸した（対価を得て続けて貸すことは、法令で「事業に準ずるもの」として事業に含まれます）
- お店や事務所など事業に使った
- 親と生計を一にしていない人が新しく住んだ（子などの親族でも、親と生計が別なら同じです）
入居の直前に親と生計を一にしていて、入居後もその家に住み続けている親族がいるのはかまいません。入居後ずっと空き家にしていた場合は、条件①を満たしていれば、国税庁の質疑応答事例が「親が住んでいた土地に当たる」としています。
家を売ったときの所得税の特例（3,000万円控除）は、相続税のこの特例とは別の決まりで、条件も違います（「老人ホーム入居後の親の家を売却するとき、3,000万円控除の条件と期限」）。
住民票の置き場所は、挙がっている条件に入っていません
租税特別措置法・施行令と、国税庁のタックスアンサー・質疑応答事例に挙がっている条件は、上の①認定と施設の種類、②入居後の家の使い方と、次の章の「受け継ぐ人」の条件です。住民票を施設に移したかどうかは、この中に入っていません。
そのかわり、老人ホームなどに入っていた場合の申告では、ふだんの書類（特例の計算の明細書、遺言書か遺産分割協議書の写しなど）に加えて、次の書類を出すことになっています。
- 亡くなった日以後に作られた、親の戸籍の附票の写し（住所の移り変わりが記録されています）
- 介護保険の被保険者証の写しなど、亡くなる直前に要介護・要支援の認定などを受けていたことがわかる書類
- 入っていた施設の名前と所在地、それが法令のどの種類の施設に当たるかがわかる書類
遺産分割協議書の写しは、相続人全員が自分で署名して印を押し、印鑑証明書を付けたものです。
誰が受け継ぐかで、追加の条件が変わります
特例を使える主な場合は次のとおりです（このほか、親と生計を一にしていた親族が住んでいた土地の場合などもあります）。子などが使うなら、申告期限までに売ると使えません。
| 配偶者 |
|---|
| 条件：受け継ぐ人の条件はありません |
| 亡くなったときにその家に住んでいた親族 |
|---|
| 条件：亡くなる直前から相続税の申告期限まで、その家に住み続け、土地を持ち続ける |
| それ以外の親族（子など）＝親に配偶者も、亡くなる直前にその家に住んでいた相続人もいない場合だけ |
|---|
| 条件：次のすべてを満たす ・親に配偶者がいない ・亡くなる直前にその家に住んでいた相続人がいない ・亡くなる前3年以内に、自分・自分の配偶者・自分の3親等内の親族・自分と特別の関係がある法人が持っている日本国内の家（その実家を除く）に住んだことがない ・亡くなったときに住んでいる家を、これまで一度も持ったことがない ・相続税の申告期限まで土地を持ち続ける ・ほかに、日本国籍と住所に関する条件があります |
特例を使うなら、相続税の申告が要ります
- 申告が要るか：遺産の合計が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下なら、申告も納税も要りません。たとえば相続人が子2人なら4,200万円です。この判定は特例を使う前の金額でするので、特例で相続税が0円になる場合でも、申告が要ります
- 申告期限：亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内。出す先は、亡くなったときの親の住所地の税務署です
- 遺産分割：特例を使う土地は、原則として申告期限までに分けておく必要があります。分けられないときは、特例を使わずにいったん申告し、原則として申告期限から3年以内に分ければ、更正の請求などで特例を使えます（分けられていない事情と見込みを書いた書類を出しておきます）。更正の請求ができるのは、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内です
確かめること
- 親の介護保険の被保険者証で、亡くなる直前まで要介護・要支援の認定が続いていたか
- 施設との契約書などで、入っていた施設が法令の種類（有料老人ホーム・サ高住など）に当たるか
- 入居後に、家を貸したり、親と生計が別の人が新しく住んだりしていないか
- 誰が土地を受け継ぐか。子などが受け継ぐなら、申告期限まで持ち続けられるか（売る予定と合わせて）
- 遺産の合計（特例を使う前）が基礎控除を超えるか。超えるなら、申告期限までの遺産分割と申告
この記事は、公開されている国の資料と法令をもとにした一般的な説明です。ご自身の相続で特例が使えるかは、税務署か税理士に確かめてください。
