税金・特例
実家を売って兄弟で分ける換価分割の税金｜各自が自分の割合で申告・空き家の特例も各自で
この記事の結論
- 相続した実家を売って、代金を相続人で分けるやり方を換価分割といいます。国税庁は遺産分割の一つの形としています。売った利益にかかる税金（譲渡所得の所得税・住民税）は、相続人それぞれが、自分の割合の分を確定申告します。
- 割合は、売るまでに代金の分け方を決めていればその割合、決めずに売れば法律の相続分です。分け方は売る前に決めておくのが基本です。
- 代金を遺産分割の対象に含めると相続人全員で合意して売った場合などで、あとから分け方を決めるときは、確定申告の期限（売った年の翌年3月15日）までに代金を分けて、相続人全員がその割合で申告すれば認められます。期限までに分けずに法律の相続分で申告すると、あとで分け方が決まっても直せません（更正の請求などはできません）。
- 空き家の特例（最高3,000万円の控除）は、条件を満たす相続人がそれぞれ自分の譲渡所得から差し引きます。家と土地を相続した相続人が3人以上なら、上限は1人2,000万円です（2024年1月1日以後の売却）。特例は2027年12月31日までの売却が対象です。
- 換価分割をしたときは、空き家の特例に要る市区町村の確認書の申請で、遺産分割協議書などを出します。
換価分割は、実家を売って代金を分けるやり方です
相続人が2人以上いると、遺産は分けるまで相続人全員の共有です。相続人は、話し合い（遺産分割協議）で遺産を分けます。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所に分割を求めることができます。
実家を誰か1人が受け継ぐのではなく、売って、その代金を分けるのが換価分割です。国税庁は「遺産分割の一形態である換価分割」と書いています。
売る前に、相続登記をします。法務省は、相続した不動産を売却するような場合には相続登記をする必要がある、としています（「相続した実家は3年以内に相続登記が必要です」）。登記の名義の付け方は、法務局の登記手続案内か司法書士に相談できます。
税金は、相続人それぞれが自分の割合で申告します
売った利益の税金は、家を持っていた割合に応じて、相続人1人ずつにかかります。どの割合で申告するかは、代金の分け方をいつ決めたかで、次のように変わります。
| 売るまでに代金の分け方を決めていた |
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| 申告する割合：決めた割合（代金を受け取る割合） |
| 分け方を決めずに売った（あとで分ける合意もない） |
|---|
| 申告する割合：法律の相続分（売ったときに、この割合で決まります） |
| 代金を遺産分割の対象に含めると相続人全員で合意して売った場合など（あとから分け方を決める） |
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| 申告する割合：原則は法律の相続分。ただし、確定申告の期限までに代金を分けて、相続人全員がその割合で申告すれば、その割合で認められます |
| 注意：期限までに分けられず法律の相続分で申告したら、あとで違う割合に決まっても、更正の請求などはできません |
法律の相続分は、たとえば相続人が子3人だけなら3分の1ずつ、配偶者と子なら配偶者が2分の1、残りを子で等しく分けます。
確定申告は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに、相続人それぞれがします。
1人ずつの税金の出し方
売った利益（譲渡所得）は「売った金額 −（取得費＋売るための費用）」で出し、自分の割合の分に税金がかかります。
- 取得費：親が買ったときの金額を引き継ぎます。わからなければ、売った金額の5%を取得費にできます（「取得費がわからない実家を売るときは「売った金額の5%」」）
- 持っていた期間：親が買った日も引き継ぎます。売った年の1月1日に5年を超えていれば、税率は所得税15%（ほかに復興特別所得税がその2.1%）と住民税5%で、合わせて20.315%です
- 売るための費用：仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、取り壊して土地を売るときの取り壊し費用など
例：子3人が、親が昔買った実家を3,000万円で売り、3分の1ずつ分けた場合（買った金額はわからない・売るための費用は150万円とした例）
| 計算の例（売った年の1月1日に、親が買ってから5年を超えている） |
|---|
| 利益の全体：3,000万円 −（150万円〈3,000万円の5%〉＋150万円）＝ 2,700万円 |
| 1人分：2,700万円 × 3分の1 ＝ 900万円 |
| 空き家の特例が使えない場合：900万円 × 20.315% ＝ 182万8,350円（1人あたり） |
| 空き家の特例が使える場合：1人2,000万円まで差し引けるので、利益は0円、税金も0円。この場合も、特例を使うための確定申告は必要です |
相続税を払った人は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売れば、払った相続税の一部を取得費に足せる特例もあります。ただし、空き家の特例とは同じ家・土地で一緒に使えません。
空き家の特例は1人ずつ。3人以上なら上限は1人2,000万円
空き家の特例は、親が1人で住んでいた古い家と土地を相続した相続人が売ったときに、その人の譲渡所得から最高3,000万円を差し引く特例です。換価分割で兄弟それぞれが売ったなら、条件を満たす人がそれぞれ使います。
| 空き家の特例（被相続人の居住用財産の特別控除） |
|---|
| 上限：1人3,000万円。家と土地の両方を相続した相続人が3人以上なら1人2,000万円（2024年1月1日以後の売却） |
| 家：1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられ、亡くなる直前に親のほかに住んでいた人がいない（老人ホームなどに入っていた場合も条件つきで対象）。区分所有建物の登記がある建物は対象外 |
| 相続のあと：売るまで、貸したり、住んだり、事業に使ったりしていない |
| 売り方：耐震基準に合う家を売る、取り壊して土地を売る、または売ったあと、売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しがされる（2024年1月1日以後の売却） |
| 期限：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。制度そのものも2027年12月31日までの売却が対象 |
| 金額：売った金額が1億円以下。ほかの相続人が売った分も合わせて判定します |
| 買い手：親子や夫婦、生計を一にする親族など「特別の関係がある人」に売ったものでない |
使うには、家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」をもらい、確定申告書に付けます。確認書には相続人の数も書かれます。国土交通省は、相続人の数を確かめる書類は原則として登記事項証明書だが、相続登記がまだのときや換価分割をしたときは、遺産分割協議書などが必要としています。
親が老人ホームに入っていた場合の条件は「老人ホーム入居後の親の家を売却するとき、3,000万円控除の条件と期限」にまとめています。
売るまでの順番
- 相続人全員で、実家を売って代金を分けることと、分ける割合を話し合う（遺産分割協議）
- 相続登記をする
- 売る
- 代金を決めた割合で分ける
- 売った年の翌年2月16日〜3月15日に、相続人それぞれが確定申告をする（空き家の特例を使う人は確認書を付ける）
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確かめること
- 代金の分け方を、売る前に決めたか（遺産分割協議書に書いたか）。売ったあとに決めるなら、確定申告の期限までに分けられるか
- 家と土地を相続した人が何人か（3人以上なら空き家の特例の上限は1人2,000万円）
- 家が1981年5月31日以前に建てられたか、相続のあと貸したり住んだりしていないか、売る期限はいつか
- 親が買ったときの売買契約書があるか（無ければ売った金額の5%）
- 相続税を払ったか（取得費に足す特例と空き家の特例は、どちらか一方）
この記事は、公開されている国の資料と法令をもとにした一般的な説明です。ご自身の申告は、税務署か税理士に確かめてください。
