親の家の解体は持ち主の親が決めます｜判断できないなら後見人と家裁の許可・滅失登記は1か月以内

施設に入っても、取り壊すかを決めるのは持ち主の親です

家を取り壊すと、元には戻せません。家の名義が親なら、施設に入って空き家になっていても、家は親の財産です。取り壊すかどうかを決めるのは親で、子が業者と話を進めるときも、親の意思を確かめておきます。

民法は、契約などをするときに意思能力（自分のしていることの結果がわかる力）がなかった人の契約は無効としています。親がもう判断できない状態なのに、親の名前で取り壊しの契約を結ぶことはできません。

親が判断できないときは、成年後見人が家庭裁判所の許可を得て取り壊します

親が判断できないときは、家庭裁判所に申し立てて選ばれた成年後見人が親の財産を管理します。民法は、成年後見人が親の住まいの建物や敷地を売る・貸す・抵当に入れる、これらに準ずる処分をするには家庭裁判所の許可が要る、としています。

• 取り壊しも許可が要る：家庭裁判所の案内は、許可が要る「処分」に建物の取り壊しを挙げています
• 施設に入って空いた家も対象：大阪家庭裁判所は、今は住んでいなくても病院や施設を出たときに住まいになる家を、名古屋家庭裁判所は、過去に住んでいた家を含むと説明しています
• 許可なしの契約：大阪家庭裁判所は、許可を経ずに行った契約は無効になると説明しています
• 申し立てに要るもの：取り壊しの費用の見積書など（名古屋家庭裁判所の例）。申立書に貼る収入印紙は800円（東京・大阪・名古屋の各家庭裁判所の案内）

成年後見の申し立てから売るまでの流れは「親が認知症で施設に入ったあと、実家を売るには」にまとめています。親が元気なうちに任意後見契約や信託の契約を結んでいた場合は、その契約の内容によります。この記事では扱いません。

親が亡くなったあとは、相続人全員の同意が前提です

相続人が2人以上いると、遺産を分けるまで、家は相続人全員の共有です。民法は、共有している物に「変更」を加えるにはほかの共有者全員の同意が要るとしています。

法務省は、このルールが相続した財産の共有にもかかること、「形状の変更」とは外観や構造を変えることだと説明しています。家を取り壊すのは家の外観や構造そのものをなくすことなので、相続人全員の同意が要る変更に当たると考えられます。行方のわからない相続人がいるときは、裁判所に申し立てて、残りの相続人全員の同意で変更できるようにする仕組みがあります。

遺産分割で家を受け継ぐ人が決まれば、その人の判断で取り壊せます。土地の相続登記の期限は「相続した実家は3年以内に相続登記が必要です」にまとめています。

工事の前：床面積80㎡以上は7日前までに届け出、石綿の調査も

• 解体の届け出：床面積の合計が80㎡以上の建物を取り壊す工事は、発注した人（親、後見人、相続人など）が、工事を始める日の7日前までに、建物の構造・工事の時期・分別して取り壊す計画などを届け出ます（建設リサイクル法）。届け出る先は法律では都道府県知事です。実際の窓口は家のある市区町村で確かめてください
• 業者の説明：工事を請け負う業者は、発注する人に、届け出る事項を書いた書面を渡して説明することになっています
• 石綿（アスベスト）の事前調査：工事を請け負う業者は、取り壊す前に石綿が使われているかを調べ、結果を書面で発注者に説明します。発注者は調査の費用を適正に負担して協力します。2023年10月1日からは、決められた資格のある人が調べます
• 調査結果の報告：床面積の合計が80㎡以上の解体工事は、業者が、調査の結果を都道府県等に報告します（2022年4月1日から）。労働基準監督署への報告も要ります。それより小さい工事でも、調査そのものは要ります

取り壊したら1か月以内に建物の滅失の登記をします

建物がなくなったときは、登記の名義人が、なくなった日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

• 申請する人：名義人の親です。親が亡くなっていれば、相続人が申請できます
• 付ける書類：取り壊した業者が出す建物滅失証明書（業者が会社なら、代表者の資格を証する書面と印鑑証明書。申請書に会社法人等番号を書けば省ける場合あり）
• 親が住民票を施設に移していた：登記の住所と今の住所が違うときは、つながりがわかる住民票の写しや戸籍の附票の写しなども付けます
• 申請書：法務局のページに様式と記載例があります。「登記原因及びその日付」には取り壊した日を書きます

税金の特例と固定資産税は、取り壊す時期で変わります

家を取り壊して土地を売るときに使える最高3,000万円の特別控除は、親が生きているうちに親が売るか、亡くなったあとに相続人が売るかで、取り壊しの条件が違います（空き家の特例は、2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上なら2,000万円まで）。

• 生前に取り壊すと空き家の特例の形に当たらない：国税庁の説明では、空き家の特例は相続した家を売るか、相続した家を取り壊したあとに土地を売る形です。親が生きているうちに取り壊すと、相続のときに家がありません。施設に入っていた親の家の条件（「老人ホーム入居後の親の家と3,000万円控除」）もあわせて、取り壊す前に税務署に確かめてください
• 取り壊しの費用：土地を売るために建物を取り壊した費用は、売った利益の計算で差し引ける「譲渡費用」です
• 固定資産税：固定資産税は毎年1月1日の状態でかかります。住まいの家が建つ土地は税金を軽くする特例（住宅用地の特例）の対象ですが、取り壊すと次の1月1日からは家の敷地でなくなり、土地の税金が上がることがあります。取り壊す予定のときの扱いや上がり方は「空き家の固定資産税は6倍？」にまとめています

確かめること

1. 家と土地の登記の名義（親か、すでに相続人か）と、親が自分で決められる状態か
2. 親が判断できないなら、成年後見人がいるか。いなければ子の判断では取り壊せません。いれば家庭裁判所の許可を先に
3. 相続のあとなら、相続人全員が取り壊しに同意しているか（できれば書面で）
4. 家の床面積（80㎡以上か）と、業者からの届け出の事項・石綿の調査結果の説明
5. 家のある市区町村に、空き家の取り壊しの補助があるか（あるなら申請の時期）
6. 取り壊す日と、その年の12月31日・次の1月1日（固定資産税）、売る期限（特例）の関係
7. 取り壊したら、業者から建物滅失証明書を受け取り、1か月以内に滅失の登記

この記事は、公開されている国の資料と法令、家庭裁判所の案内をもとにした一般的な説明です。届け出の窓口と補助は市区町村で、登記は法務局で、後見の許可は家庭裁判所で、税金の特例は税務署か税理士に確かめてください。