相続した実家は3年以内に相続登記が必要です｜義務化の期限・過料・登録免許税と、売るまでの流れ

相続登記は「相続したと知った日から3年以内」が義務です

親が亡くなって家や土地を相続した人は、相続したことを知った日から3年以内に、法務局で相続登記をしなければなりません。2024年4月1日から義務になりました。

• 遺産分割（相続人どうしの話し合い）で家を受け取った人は、話し合いがまとまった日から3年以内に、その内容で登記します。
• 話し合いをしていない間は、相続人全員が法律の割合（法定相続分）で家を共有している状態です。自分は相続しないつもりでも、話し合う前は義務があります。
• 親がその家・土地を持っていたことを知らなかった場合は、知るまでは義務はありません。

2024年4月より前の相続は、2027年3月31日までです

義務化の前に親が亡くなっていても、まだ相続登記をしていなければ対象になります。期限は2027年3月31日です（相続で家を受け取ったと知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内）。

「親が亡くなってからずっと名義がそのまま」という実家は、ここに当てはまります。

期限を過ぎると10万円以下の過料。先に催告があります

正当な理由なく相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。金額は裁判所が決めます。流れは次のとおりで、期限を1日過ぎたらすぐに過料、というものではありません。

1. 法務局（登記官）が、相続登記をするよう催告する
2. それでも登記がなければ、法務局が裁判所に知らせる（正当な理由があると認めたときは知らせない）
3. 裁判所が、過料を科すかどうかを判断する

「正当な理由」の例として、法務省は次の5つを挙げています。これ以外でも、事情によって認められることがあります。

• 相続人がとても多く、戸籍を集めたり相続人を確かめたりするのに時間がかかる
• 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲で争いがあり、誰の家になるか決まらない
• 相続登記をする人自身が重い病気などである
• 配偶者からの暴力などで避難している
• お金に困っていて、登記の費用を払えない

相続人どうしの話し合いがまとまらないこと自体は、この例には入っていません。そのときは、次の「相続人申告登記」を使います。

話し合いが3年に間に合わないときは「相続人申告登記」。ただし売れません

相続人申告登記は、「親が亡くなって、自分が相続人です」と法務局に申し出るだけの手続きです。期限内に申し出れば、相続登記の義務を果たしたことになります。

• 相続人の1人だけで申し出られます（ほかの相続人の分もまとめられます）
• 登録免許税はかかりません。オンラインでもできます
• 義務を果たしたことになるのは、申出に名前が入った相続人だけです（兄が自分の分だけ申し出ても、弟の義務は残ります）

実家を売るときは、これとは別に相続登記が必要です。相続人申告登記は、家が誰のものかを示す登記ではないためです。また、あとで話し合いがまとまって家を受け取ったら、その日から3年以内に相続登記をします。

相続した実家を売るまでの順番

売るときは、買主への名義変更を、売主（登記簿の名義人）と買主が一緒に申請します。名義が亡くなった親のままでは買主への名義変更ができないため、先に相続登記をします。

1. 親名義の家・土地を洗い出す：2026年2月2日から、法務局で「所有不動産記録証明書」（親が名義人になっている不動産の一覧）を請求できます。書面で1,600円。親が古い住所のまま登記している不動産は、その住所でも探さないと一覧に出ません
2. 戸籍を集めて、相続人を確かめる
3. 遺産分割の話し合いをして、協議書を作る（まとまらないときは家庭裁判所に分割を求められます）
4. 相続登記を申請する（3年以内）
5. 売買契約・引き渡し（買主への名義変更）
6. 売った翌年に確定申告：相続した家の3,000万円控除（空き家の特例・2027年12月31日までの売却が対象）や、取得費の計算（買った金額がわからないときは5%）を確かめます

登録免許税は「価格（評価額）」の0.4%

相続登記の登録免許税は、家・土地の価額の0.4%です。下の表は、法律の税率で計算した概算の例です。価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書についている課税明細書の「価格」または「評価額」の欄です。同じ明細書にある「課税標準額」ではないので注意してください。

計算：1,500万円×0.4%＝60,000円／建物150万円×0.4%＝6,000円（土地は免税）／20万円×0.4%＝800円 → 1,000円に満たないので1,000円

次の2つは、2027年3月31日まで免税です。どちらも土地だけで、建物には税金がかかります。

• 評価額が100万円以下の土地の相続登記
• 祖父母から親が相続した土地を、名義を変えないまま親も亡くなった場合の、祖父母→親の名義変更の分（親→自分の分は対象外）

免税にするには、登記の申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」（もう1つは第1項）と書く必要があります。書かないと免税になりません。

相続登記で払った登録免許税などは、実家を売ったときの税金の計算で、取得費に足せることがあります（取得費がわからない実家を売るとき）。

2026年4月からは、住所が変わったときの登記も義務です

相続登記で名義人になったあとに引っ越したら、2年以内に住所の変更の登記をする義務があります（正当な理由なく怠ると5万円以下の過料）。2026年4月1日より前の引っ越しは、2028年3月末までです。

法務局に「スマート変更登記」を申し出ておくと、以後は法務局が住所の変更登記をしてくれます。売るときの登記では、登記簿の住所と売主の今の住所が合っていないと申請が通らないので、売る前に確かめておきましょう。

相談先は、法務局の登記手続案内か司法書士・弁護士

• 法務局の登記手続案内：予約制で、1回20分以内（電話・窓口・ウェブ会議）。申請書の書き方を聞けます。遺産分割の方法の相談には答えていません
• 司法書士・弁護士：相続登記の申請の代理や、申請書の作成を仕事として頼めるのは、この2つの資格の人だけです

この記事は、公開されている国の資料と法令をもとにした一般的な説明です。ご自身の場合の期限や手続き、税金は、法務局・司法書士・税務署で確かめてください。