売れにくい実家の手放し方｜古い・建て替えできない・兄弟で共有の家を放っておくとどうなるか

放っておいても、持ち主の負担は消えません

使う予定のない実家でも、持っている限り、税金と管理の責任は持ち主に残ります。

• 固定資産税：毎年1月1日の持ち主にかかります。空き家になっただけでは、土地の税金を軽くする特例は外れません（空き家の固定資産税は6倍？）
• 賠償の責任：塀・屋根・庭木などに欠陥があって人にけがをさせたり物を壊したりすると、賠償しなければなりません。まず家を実際に管理している人（占有者）が責任を負い、その人が必要な注意をしていたときは、持ち主が賠償します。国土交通省も、空き家を放っておくと賠償責任が生じることがあると注意を呼びかけています
• 空き家の法律：持ち主には、周りに迷惑をかけないよう空き家を管理する努力義務があります。傷んで放っておくと危なくなりそうな家は、市区町村が「管理不全空家等」として指導することができ、改善されなければ勧告されることがあります。勧告されると、土地の固定資産税の特例（200㎡以下の部分は6分の1）が外れます
• さらに危ない家（特定空家等）：倒れそうな家などは、助言・指導 → 勧告 → 命令へと進むことがあります。命令に従わないと50万円以下の過料で、最後は市区町村が取り壊しなどを行い（代執行）、その費用は持ち主に請求されます

相続した実家を売るには、まず名義を自分に変える相続登記が必要です（相続登記の期限と、売るまでの流れ）。相続放棄を考えているなら、その前に下の「相続放棄」の章を読んでください。

売れにくい理由ごとに、まず確かめること

• 古い家（1981年5月31日以前に建てた家）：耐震工事をするか、取り壊して土地で売れば、相続した家の3,000万円控除（空き家の特例）が使えることがあります（下の「税金」の章）
• 建て替えできない土地：幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、原則として建物を建てられません（通称「再建築不可」）。ただし、前の道が「2項道路」なら、道の中心から2m下がれば（セットバック）建て替えられます。法律上の「道路」に2m以上接していなくても、特定行政庁の認定・許可で建てられる場合もあります。実家がある市区町村（または都道府県）の建築の窓口で確かめましょう。この決まりは都市計画区域・準都市計画区域の中だけにかかります
• 兄弟で共有している家：家全体を売るには、共有している全員の同意が必要と考えられています。親が亡くなってまだ遺産分割（相続人どうしの話し合い）をしていないなら、まず話し合いで、誰の家にするか、売って分けるかを決めます。まとまらないときは家庭裁判所に分割を求められます。分割したあとの共有でまとまらないときは、裁判所に共有物の分割を求められ、競売になることもあります
• 連絡がつかない共有者がいる：2023年4月から、不動産がある地方裁判所の手続きで、所在がわからない共有者の持分を取得したり、家全体を第三者に売ったりできるようになりました。ただし、遺産分割をしていない相続財産は、相続から10年たつまで使えません。連絡がつくのに反対している兄弟がいるときにも使えません
• 遠くて見に行けない家：傷みに気づきにくく、上の指導・勧告につながりやすい家です。売るまでの間の管理をどうするかも、早めに決めておきましょう

なお、法務省の資料では、自分の持分だけを売るより、家全体を売って持分に応じて分けるほうが、受け取る金額は高くなりやすいとされています。

売り方は「仲介」と「買取」の2つ

• 仲介：不動産会社が買い手を探します。売れたら、国が上限を決めている仲介手数料を払います
• 買取：買取会社そのものが買主になります。仲介ではないので、仲介手数料はかかりません

どちらが向いているかは家によって違います。仲介と買取の両方に査定を頼み、手数料を引いて手元に残る額で比べられます。

800万円以下の家・土地は、仲介手数料の上限が最大33万円です

2024年7月1日から、売買代金が800万円以下（消費税を除いた額）の家・土地は、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が、最大33万円（30万円の1.1倍）に上がりました。安い家は手数料が少なく、遠くまで見に行く手間に見合わないため、不動産会社が引き受けやすくするための決まりです。家に人が住んでいるかどうかは関係なく、土地だけでも対象です。

上限は次のとおりです（消費税込み）。800万円ちょうどの家は、通常の計算でも33万円なので変わりません。2024年6月までは、400万円以下の空き家などだけが対象で、上限は19万8,000円でした。

計算：300万円＝200万円×5.5%＋100万円×4.4%＝15万4,000円／500万円＝200万円×5.5%＋200万円×4.4%＋100万円×3.3%＝23万1,000円

33万円は上限で、必ずこの金額になるわけではありません。もともとの上限を超えて受け取るには、仲介を頼む契約を結ぶ前に、不動産会社が金額を説明して合意する必要があります。800万円を超える家の上限は施設の費用を実家の売却でまかなうときの表のとおりです。

市区町村の空き家バンクに登録する方法もあります

空き家バンクは、市区町村が空き家の情報を集めて、住みたい人・使いたい人に紹介する仕組みです。まず実家がある市区町村に、空き家バンクがあるか、登録の条件を問い合わせます。

• 国の支援を受けて民間の2社（LIFULL・アットホーム）が運営する「全国版空き家・空き地バンク」で、参加している自治体の空き家をまとめて探せます。2026年9月末で1,153の自治体が参加し、748の自治体が物件を載せています。
• 全国版に載せるには持ち主の同意が要り、自治体の判断で載らないこともあります。移住してくる人だけに限るなど、使える条件は自治体ごとに違います。

建物を取り壊せば、土地を国に引き取ってもらう制度があります

相続した土地は、法務大臣の承認を受けて、国に引き取ってもらう（国庫に帰属させる）ことができます。2023年4月27日に始まった「相続土地国庫帰属制度」で、それより前に相続した土地も対象です。ただし、建物が建ったままでは申請できません。家は取り壊してから申請します。

• 申請できる人：相続（または相続人への遺贈）で土地を受け取った人。兄弟で共有している土地は、共有者全員で申請します。1人でも反対すると申請できません
• 申請できない土地：建物がある土地のほか、抵当権などが付いている土地、境界がはっきりしない・所有権で争いがある土地、通路など他人が使う予定の土地、土壌が汚染されている土地
• 承認されないことがある土地：管理に手間や費用がかかりすぎる崖がある土地、地上や地下に取り除かないと管理できない物がある土地など
• 費用：審査手数料が土地1筆ごとに14,000円。承認されたら、10年分の管理費用にあたる負担金を、通知を受け取った翌日から30日以内に納めます（納めないと承認が効力を失います）。負担金は原則20万円で、市街化区域などにある宅地は面積で決まり、50㎡でも41万1,500円です
• 申請先と期間：土地がある都道府県の法務局・地方法務局の本局（支局・出張所では受け付けていません）。審査の目安は8か月です

負担金の計算（市街化区域などの宅地で50㎡以下）：面積×4,070円＋20万8,000円 → 50㎡なら 203,500円＋208,000円＝411,500円

2026年9月30日現在（速報値）で、申請は6,125件、国に引き取られたのは3,231件です。却下は86件、不承認は103件、申請の取り下げは1,162件で、取り下げのうち415件は「却下・不承認になると分かった」ための取り下げでした。

亡くなったと知って3か月以内なら相続放棄も。ただし家だけは放棄できません

相続放棄は、親の財産を一切受け継がない手続きです。家だけを選んで放棄することはできず、預貯金なども含めて全部を放棄することになります。

• 期限：親が亡くなって自分が相続人になったと知った時から3か月以内（家庭裁判所に頼むと延ばしてもらえることがあります）
• 申し出る先と費用：亡くなった親の最後の住所地の家庭裁判所。収入印紙800円分（1人につき）と連絡用の郵便切手
• 先に処分すると放棄できなくなる：実家や家財を売ったり処分したりすると、相続を受け入れたものとみなされ、放棄できなくなります（傷んだところを直すなど、財産を守るための行為は除きます）
• 放棄しても管理が残ることがある：放棄したときにその家を実際に持っていた（占有していた）人は、次の相続人などに引き渡すまで、自分の物と同じように注意して保存する義務があります（2023年4月の改正で、誰に・いつまで残るかが明確になりました）

相続人が全員放棄した空き家は、市区町村長が家庭裁判所に、相続財産を清算する人（相続財産清算人）を選ぶよう求めることができます。

税金：古い家は3,000万円控除、安く売るなら100万円控除

相続した実家を売って利益が出たら、売った翌年に確定申告をします。売れにくい実家で使えることがある控除は次の2つです。同じ売却で両方は使えません。親が生きているうちに売るときの特例は老人ホーム入居後の親の家と3,000万円控除にまとめています。

• 空き家の特例は、家を耐震工事するか、取り壊して土地だけで売るのが条件です。売った後でも、売った年の翌年2月15日までに耐震化か取り壊しが済めば対象になります（2024年1月以後の売却）。詳しい条件は老人ホーム入居後の親の家と3,000万円控除にまとめています。
• 100万円控除は、売った年の1月1日に持っていた期間が5年を超えていることが条件です。相続した家は、親が持っていた期間を引き継いで数えます。親子・夫婦など「特別な関係」の人に売る場合や、売った後に買主が使わない場合は対象外です。市区町村が出す確認書が必要です。兄弟で共有している場合、500万円・800万円はそれぞれの持分の売却額で判定します。
• 山あいなど都市計画区域の外にある実家は、100万円控除を使えません。実家がどの区域にあるかは、市区町村の都市計画の窓口で確かめられます。

3,000万円控除が使えるかを1分でチェック質問に答えると、使える特例・売る期限・控除の上限の目安がわかります

相談先

• 市区町村の空き家の窓口：空き家バンク、管理の相談
• 市区町村・都道府県の建築の窓口：建て替えできる土地か（道路との接し方、2項道路、認定・許可）
• 法務局：相続登記、土地を国に引き取ってもらう制度（申請は本局）
• 家庭裁判所：相続放棄、遺産分割
• 税務署：3,000万円控除・100万円控除が使えるか

この記事は、公開されている国の資料と法令をもとにした一般的な説明です。ご自身の場合に使える制度や税金は、市区町村・法務局・家庭裁判所・税務署で確かめてください。